Управляем многоквартирным домом

Многие из вас уже получили известие о том, что необходимо подписать договор на коммунальное обслуживание вашей квартиры, и некоторые из вас, не задумываясь, уже подписали этот договор. Те, кто уже подписал эти договоры, уверены, что хуже не будет, ведь договор подписывается с теми же самыми муниципальными ДЕЗами, ЖЭКами и другими организациями, которые обслуживали дома и раньше. Но принцип «пусть не очень хорошо, но по-старому» уже не столь надежен, как кажется его сторонникам.

Коммунальная приватизация

Есть  важный  момент, на  который  не  обращает внимания  большинство граждан. Эти самые  коммунальные  организации  типа ДЕЗов  или ЖЭКов,  в  соответствии  с  законом,  могут быть  приватизированы.  Но приватизируются они не населением того  города, в  котором  находятся,  а  кучкой чиновников,  которые  руководят  этими  коммунальными предприятиями.

Результат  этой  приватизации  коммунальных служб  не  замедлит  сказаться в ближайшем будущем,  когда частный монополист,  например,  хозяин водяной насосной станции, котельной  или  тепловых сетей,  будет  отключать целые дома от коммунальных ресурсов  за неуплату. «В нашем городе такое никогда  не  случится»,  -  скажете  вы.  Поверьте,  такое вполне  возможно.  Многие уже забыли, сколько было споров  и  дискуссий,  когда Чубайс начал компанию по отключению электричества у  организаций  и  граждан-неплательщиков. Но уроки истории  почему-то  плохо усваиваются  гражданами России.

Типовой договор

Допустим,  вы  пришли заключать  договор  на  коммунальное  обслуживание в  специализированную  организацию.  Некоторые  пункты  договора,  который  вам предлагают  подписать,  вас не  устраивают. Но на вашу просьбу внести  в договор поправки и дополнения в ответ  можно  услышать:  «Мы не  будем  вносить в договор никакие изменения, это типовая  форма  договора, утверждённая  вышестоящим  начальством.  Кроме этого, мы выиграли  конкурс на  обслуживание  ваших домов,  так  как  были  единственной  организацией  на конкурсе  и  вы  обязаны  с нами  заключить  этот  договор  потому,  что  ваши  дома никакая другая организация обслуживать не будет».

Объясните  этому  горе-чиновнику,  что  типовая форма договора предлагается  как  основа  для  дальнейшего  улучшения  коммунального  обслуживания, с учётом имеющейся практики  применения  и  индивидуальных  особенностей реальных ситуаций.

Что  касается  конкурсов, то  практически  во  всех  регионах  страны  конкурсы  по отбору  управляющих  организаций  проводятся  при полном  отсутствии  конкуренции. Ни одна уважающая себя  коммерческая  организация не будет добровольно тратить время и деньги для участия  в  конкурсах,  которые  проводит  государство для  своих  подконтрольных организаций.  Их  результат заранее предрешен.

Наличие  у  обслуживающей  организации договора «о предоставлении  коммунальных услуг»,  подписанного вами, даёт возможность этой  организации  взыскивать с вас задолженности  по  оплате  этих услуг  в  бесспорном судебном  порядке,  без учёта  вашего  мнения. Судебные  решения  будут выноситься в форме  судебных  приказов. Вас  даже  не  будут  вызывать в суд в качестве ответчиков,  чтобы  принять ваши возражения.

Разбираем, за что платим

Чтобы  понять,  в  чём заключается  жилищнокоммунальный  «лохотрон», стоит пояснить, каким образом  и  из  чего  складываются  коммунальные  платежи. Обычно они состоят из двух частей:

а) платежи за коммунальные  ресурсы  (газ,  горячая, холодная  вода,  электричество, отопление);

б)  платежи  за  коммунальные  услуги  (канализация,  интернет,  телефон, телевизионная  антенна, ремонт  и  содержание  жилого  помещения  или  техобслуживание).

Самый  главный  тариф  в многоквартирном доме - «содержание  и  ремонт  жилого помещения».  Этот  тариф включает  в  себя  не  только зарплату  чиновников  ЖЭКов,  но  и  стоимость  работ по  благоустройству  вашего дома.  Размер  тарифа  «содержание  и  ремонт  жилого помещения», в зависимости от  аппетита  местечковых чиновников,  грамотности и  менталитета  населения, очень  сильно  отличается  и ежегодно увеличивается.

Как завышают тарифы

В  регионах  за  один  квадратный метр площади жилого  помещения  местные власти  устанавливают  тарифы,  иногда  в  несколько десятков  раз  выше,  чем  в Москве!  Разумеется,  цена данного тарифа берётся не с  потолка  и  должна  иметь финансово-экономическое обоснование,  но  вот  что интересно  -  в  договорах нет  никаких  ссылок  на  это обоснование. Нигде не указывается,  на  основании каких  методик  и  расчётов составлен этот тариф. При попытках  узнать,  как  проводился  расчёт  тарифа  и чем обоснован его размер, местная  власть  зачастую идёт на прямое нарушение закона, скрывая от населения эту информацию.

При прочтении договора на  коммунальное  обслуживание  или  управление многоквартирным  домом возникают  обоснованные претензии к коммунальщикам и недоумение по поводу некоторых условий этих договоров.  Например,  в «типовом»  договоре  можно  найти  раздел  «уборка земельного  участка»  или «придомовой территории». В  этот  раздел  включены работы по уборке снега, но уборка  снега  -  это  сезонная  работа,  почему  тогда она  включается  в  общий круглогодичный тариф?

Лохотрон с землей

Очень  часто  гражданам навязывают  в  договорах обязательство  платить  за уборку  мусора  на  земельных  участках  (придомовая территория),  которые  гражданам  не  принадлежат. Проще  говоря, никто из вас не  является  законным  собственником  этих  участков земли.

Однако  чиновники,  ссылаясь  на  Жилищный  кодекс,  упорно  твердят,  что земля  входит  в  состав  общего имущества многоквартирного  дома.  Входить-то она, может, и входит, только право собственности на эту землю ни у кого из граждан не  зарегистрировано  в  соответствии с законом. Если вы  не  являетесь  законно зарегистрированным  владельцем  земельного  участка,  то  и  обязанность  его содержания  на  вас  не  распространяется. В силу этого факта, на вас также не распространяется  обязанность по содержанию мусоросборочных  площадок,  которые
расположены  не  на  вашем земельном участке.

Поэтому  органы  местного  самоуправления,  как собственник  этой  земли, обязаны  за  свои  деньги,  а не за деньги собственников квартир  содержать  в  чистоте  и  порядке  всю  придомовую  территорию  в  городе от  стенки до  стенки любого дома,  как  это  предписывает  закон  (статьи  210  и  215 Гражданского кодекса РФ).

Мусоросборочные площадки  должны  располагаться  не  ближе  20 метров  от  стены  ближайшего дома. А придомовая  территория  -  это не два метра по периметру  от  стены  дома  и  не пять метров до бордюра тротуара,  это  гораздо большая  территория, и  её  размер  рассчитывается  по  специальной методике. При этом территория,  занятая  коммуникациями,  в  придомовую  территорию  не включается.

Определите правила

Действующее  гражданское  законодательство устанавливает  равноправие  сторон  в  любом  договоре,  поэтому  каждый из  вас  вправе  требовать снижения тарифов и цен в договоре,  дополнения  или изменения  условий  предлагаемых  договоров.  А также  установления  условий  контроля  за  расходованием  ваших  денежных средств  и  качеством  коммунального  обслуживания вашего дома.

Вы также вправе полностью  отказаться  от  подписания  предложенного  договора,  если  он  не устраивает  вас  по  каким-либо  причинам,  и  заключить  договор  с  любой подрядной  организацией, которая согласится обслуживать  ваш  дом.  Именно  принцип  свободных рыночно-договорных  отношений  положен  в  основу  проводимой  жилищно-коммунальной реформы.

А  принцип  этих  отношений предельно прост:

-  Заказчиком  жилищно-коммунальных  услуг  являетесь  Вы  (собственник  жилья),

- Исполнителем этих услуг является ДЕЗ, ЖЭК или любая другая организация, которую ВЫ сами выберете, и с которой ВЫ, как собственник жилья,  заключите  соответствующий договор.

Олег ПАХОЛКОВ