Квадраты без риска

Инвестируя средства в жилье, можно хорошо сэкономить на услугах посредников. Однако при этом необходимо здраво оценить возникающие риски.

Плюсы риэлторов

Заключение договора о покупке или продаже квартиры с агентством недвижимости - это самый легкий, но вместе с тем и самый затратный способ вложения средств в жилье или «фиксирования» полученной прибыли. В рамках этого договора агентство берет на себя все заботы по сделке - начиная от поиска покупателя на вашу квартиру или жилья, по вашим запросам, проведения просмотров и оформления всех документов и до процесса передачи квартиры новому владельцу. Поэтому риски, а также затраты времени и усилий, минимальны.

Одним из плюсов работы продавца с агентством является то, что профессиональный риэлтор почти всегда способен продать жилье дороже, чем его владелец. Он имеет в этом прямую заинтересованность, поскольку его вознаграждение зависит от конечной цены квартиры. Кроме того, он заведомо (если это профессионал) имеет больший опыт в продажах, чем непосредственный владелец, и лучше представляет себе ситуацию на рынке. Еще один плюс - избежание риска продавца оказаться один на один с миром криминала, «черными» маклерами, к общению с которыми риэлтор, как правило, более готов.

Минусы риэлторов

Самый очевидный минус - стоимость услуг. Стандартная комиссия, которую берут агентства недвижимости, составляет 3-10% от стоимости квартиры. Нетрудно заметить, что при стоимости жилья один миллион рублей сумма комиссионных составит от 30 тыс. до 100 тыс. рублей. Если же инвестор предполагает провести альтернативную схему, например, продажу одной квартиры с одновременной покупкой другой, то сумма комиссионных может достигнуть тех же 3-10%, но уже от стоимости двух квартир.

В некоторых агентствах с покупателя недвижимости могут потребовать внесения аванса или залога, сумма которого может достигать 10-40 тыс. рублей.

В этом случае существует риск, что если покупателя не устроит ни одна из квартир, предложенных агентством, или он откажется с ним работать по каким-либо причинам, то внесенный аванс возвращен не будет. Владелец жилья тоже может столкнуться с рисками. Один из них - это система «штрафных» санкций, существующая в некоторых агентствах. Если при каких-то условиях собственник в последний момент откажется продавать свою жилплощадь, агентство может потребовать от него возмещения указанной в договоре комиссии - 3-10% от стоимости его квартиры (ситуация может дойти до возбуждения уголовного дела). Поэтому, прежде чем начинать работать, стоит досконально обсудить и указать в договоре все условия сотрудничества.

Также существует риск фактической ошибки посредника. Случается, что квалификация риэлторов из маленьких компаний зачастую выше, нежели у «монстров» рынка. Причина – высокая текучка персонала, которая в маленьких агентствах заметно ниже.

Во избежание этого следуетоговорить варианты обратных санкций (для агентства),а также рассмотреть вариант о страховании сделки на всю стоимость жилья.

Посредник по минимуму

Менее затратный вариансотрудничества с риэлторами - это заключение так называемого договора сопровождения. В этом случаагентство не занимается поиском покупателя на квартиру, организацией просмотров и сбором справок. Общаться с потенциальными покупателями будет сам владелец квартиры или его уполномоченные лица. Агентство подключается на этапе оформления сделки. Стоимость подобной услуги может составлять от 1 до 3% от стоимости квартиры (или же оговоренную фиксированную сумму, обычно - около 10-40 тыс. рублей). За эти деньги риэлторы помогут вам оформить все необходимые документы и выступят посредником в процессе передачи денег. Однако стоит обратить внимание на правильное оформление договора с агентством, упомянув его ответственность в случае каких-либо форсмажорных обстоятельств.

Один из самых дешевых вариантов – это сотрудничество с независимым риэлтором. Стоимость его услуг в большинстве случаев существенно ниже, чем расценки агентства. Но все риски продавец или покупатель при этом несет сам, так как никаких юридических гарантий получить он не сможет. И, безусловно, самый экономичный в денежном выражении способ покупки или продажи жилья - самостоятельное проведение всех операций и оформление всех документов. Однако это наиболее затратный с точки зрения времени и усилий подход, требующий высокой юридической квалификации собственника жилья.

Одним из способов снизить риски при работе без посредников также можно считать прохождение курсов в учебных центрах ведущих агентств недвижимости. Стоимость такого обучения может достигать 10-15 тыс. рублей, но для профессиональных инвесторов эти расходы могут оказаться совсем не лишними.

Работа с посредником

Олег ПАХОЛКОВ