Чем может грозить покупка жилья у пожилого человека
Даже с полностью дееспособным и вполне адекватным на вид продавцом отменят сделку, если он не мог осознавать значение своих действий или руководить ими.
Практика показывает, что по этому основанию чаще отменяются сделки с участием продавцов преклонного возраста. Возрастные изменения в организме могут повлиять на ясность ума, поэтому риск недействительности сделки с пожилым человеком весьма высок.
Приведем любопытный пример: бабушка благополучно продала квартиру, а тот покупатель через три года также благополучно ее перепродал.
Женщина, которая в итоге стала собственницей квартиры, взяла ипотечный кредит и была уверена, что банк проверит чистоту сделки и риск отмены ей точно не грозит. Но все пошло не так!
Бабушка внезапно передумала продавать свою квартиру и подала иск в суд, требуя признать сделку недействительной. Экспертиза показала, что у нее были все признаки старческого слабоумия. Следовательно, истица не могла полноценно осознавать свои поступки.
Дело неоднократно пересматривалось, и в итоге Верховный суд признал, что сделку нужно отменить. Самое пугающее, что даже ссылка на пропуск исковой давности не помогла ответчице, хотя с момента первой сделки прошло уже больше четырех лет!
А ведь всем известно, что истечение срока давности неумолимо влечет отказ в удовлетворении иска, даже если он абсолютно обоснован. В чем же тут подвох?
В том, что для признания сделки недействительной по мотиву «не мог понимать значения своих действий» применяется срок исковой давности один год с момента, когда человек узнал или должен был узнать об обстоятельствах, которые влекут недействительность сделки.
Поэтому все зависит от того, с какой даты начинать отсчет того самого первого года.
Вот суд и посчитал: исходя из медицинской карты, бабушка имела хроническое расстройство памяти и прочие заболевания, которые могли стать преградой для ее адекватного понимания сделки в течение длительного времени.
Как пояснила сама старушка, она узнала о том, что продала квартиру, лишь после того, как ей об этом сказала ее дочь. И тут же подала исковое заявление в суд.
Выходит, что год исковой давности начал идти буквально накануне обращения в суд, и, конечно же, он не истек. Такая вот ловушка: вроде бы срок давности всего один год, но начаться он может даже спустя несколько лет после заключения сделки.
Дело завершилось совсем невесело для конечной покупательницы: она осталась с ипотечным кредитом, но без квартиры (ВС РФ, 9-КГ17-2).
Конечно, с продавца в ее пользу взыскали все выплаченные по сделке деньги. Но нет никакой гарантии, что их действительно удастся вернуть: у продавца нет нужной суммы – будут удерживать по 50% с пенсии или с зарплаты. Можно представить, сколько лет потребуется, чтобы получить всю сумму.
Как обезопасить себя, покупая жилье у пожилого человека
Разумеется, 100 % защиту гарантировать невозможно, но чтобы максимально обеспечить свои интересы, перед подписанием договора необходимо:
- убедиться, что продавец действительно собственник объекта (заказать на сайте Росреестра выписку из ЕГРН);
- запросить у продавца справку, что он не состоит на учете в психиатрическом учреждении;
- поставить условие для подписания договора – провести предварительное обследование продавца у психиатра в день заключения сделки.
Проконтролируйте, чтобы врач не только побеседовал с продавцом, но и изучил его медкарту;
- обязательно заверьте сделку у нотариуса под видеозапись. Нотариусы проверяют продавца по базе лишенных и ограниченных в дееспособности. Да и лишний свидетель сделки никогда не помешает.
Дополнительно можно застраховать сделку от риска изъятия собственности у добросовестного покупателя (титульное страхование). Страховая компания тщательно проверит договор и возместит покупателю стоимость имущества, если его придется вернуть в случае недействительности сделки.
Кандидат юридических наук
Ирина Сивакова
zen.yandex.ru/media/sivakova
