Как продать квартиру и не платить налог
Все знают, что без налога можно продавать недвижимость после пяти лет владения или после трех в некоторых исключительных случаях. Но есть три ситуации, когда можно не ждать и продать квартиру без налога хоть сразу после покупки.
Вот эти случаи.
1. Продали не дороже, чем купили. Налог нужно платить не с цены квартиры, а с дохода, который вы получили. То есть, с разницы между суммой покупки и продажи. Если цена продажи равна или меньше цены покупки, и вы можете подтвердить это документами, налога не будет.
Есть важный нюанс: если квартира приобретена после 1.01.2016 года, то цена продажи должна быть не меньше, чем 70% ее кадастровой стоимости. Это правило введено для борьбы с теми, кто специально занижает стоимость в договоре купли-продажи, чтобы уйти от налогов.
ПРИМЕР: Марина купила квартиру за 5 млн рублей, но ей не понравился район, и она решила купить квартиру в другом месте. Спустя три месяца она продала квартиру за те же 5 млн рублей, но налог платить ей не придется. Однако если кадастровая стоимость квартиры будет составлять 8 млн рублей, то налоговая посчитает за доход не 5 млн рублей, а 5,6 млн (70% от 8 млн). И Марине придется заплатить 78 000 ₽ налога (13% от 600 тыс).
Нужна ли декларация: да.
2. Продали недвижимость за 1 млн рублей или меньше (п. 2 ст. 220, п. 4 ст. 229 НК РФ). 1 млн рублей – это имущественный вычет, который можно применить даже если у вас нет документов, которые могли бы подтвердить сумму покупки квартиры. Например, если квартиру получили в наследство, по приватизации или документы утеряны. Правило о 70% кадастровой стоимости тут тоже работает: если квартиру продали дешевле, то за доход возьмут 70% кадастровой стоимости.
ПРИМЕР: Аня получила в наследство квартиру в поселке и решила сразу ее продать. Цена квартиры 1 млн. руб. Налога не будет.
Нужна ли декларация: нет.
3. Жилье продала семья с детьми, чтобы купить большее жилье (п.2 ст.217.1 НК РФ). Если в 2021 году и позже семья продала квартиру и сразу же купила жилье побольше, налог платить не надо. Сколько времени прошло с покупки, не имеет значения.
Условия:
- у собственника квартиры или его супруга есть минимум двое несовершеннолетних детей, либо детей не старше 23 лет, если они учатся очно, либо собственник - это ребенок в такой семье;
- не позднее 30 апреля следующего года была приобретена другая квартира, которая больше прежней по площади или кадастровой стоимости;
- на момент продажи ни у кого из членов семьи нет другого жилья, площадь которого в совокупности превышает 50% площади приобретенного жилья;
- кадастровая стоимость жилья не больше 50 млн рублей.
КАК ПРОДАТЬ КВАРТИРУ ЧЕРЕЗ ТРИ ГОДА И НЕ ПЛАТИТЬ НАЛОГ
Вчера мы разобрались, как продать квартиру без налога в любое время после покупки. Сегодня напишу о том, в каких случаях можно продать квартиру без налога через три года владения.
1. Жилье, которое продаете, – это ваше единственное жилье. Или не единственное, но второе продали в течение 90 дней после покупки нового. Это значит, что у собственника квартиры не должно быть других жилых помещений – квартир, домов, долей. Жилье, купленное в совместную собственность супругов, тоже считается.
ПРИМЕР: Ася купила квартиру в 2018 г. Другого жилья у нее не было. В 2022 г. она купила еще одну квартиру, а спустя месяц продала первую. Несмотря на то, что на момент продажи фактически у нее уже было две квартиры, налога не будет. Квартиру, приобретенную за 90 дней до продажи, налоговая считать не будет.
2. Жилье получено по приватизации, в дар от близкого родственника, в наследство или по договору ренты. Близкими родственниками являются родители, дети, бабушки/дедушки, братья/сестры. В случае наследства три года считаются с даты смерти наследодателя.
При продаже раньше минимального срока можно применить вычет в 1 млн рублей.
Есть важный нюанс, о котором знают не все. Если жилье получено в наследство или подарок от близкого родственника, при продаже доходы можно уменьшить на расходы, которые понес даритель или наследодатель (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).
ПРИМЕР: мама оставила в наследство дочери квартиру, которую купила за 4 млн рублей. Документы о покупке квартиры мамой сохранились. Дочь решила сразу продать квартиру за те же 4 млн рублей. Фактически дочь получила квартиру бесплатно, никаких расходов на нее не было. И если бы не было и договора купли-продажи квартиры на имя мамы, дочь заплатила бы в бюджет (4 млн – 1 млн)х 13% = 390 000 рублей.
Но закон разрешает вычесть из дохода не только расходы собственника, но и расходы дарителя или наследодателя. Поэтому налог платить дочери не придется. Если получаете недвижимость по наследству или в дар от близкого родственника, озаботьтесь получением правоустанавливающих документов. Особенно если собираетесь продавать недвижимость раньше минимального срока владения.
С КАКОЙ ДАТЫ СЧИТАЕТСЯ СРОК ВЛАДЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ
Это важно знать, чтобы продать без налога. Мало учитывать минимальные сроки владения недвижимостью. Важно знать, с какого момента эти сроки считаются. Есть много нюансов, которые не написаны в законе – их нужно искать в разъяснениях Минфина. Если посчитать срок неправильно, можно заплатить лишние деньги или напрасно выжидать годы, чтобы продать жилье без налога.
Порядок подсчета сроков владения зависит от основания, по которому получена недвижимость.
Купля-продажа. Если недвижимость приобретена по договору купли-продажи, срок владения считается с даты государственной регистрации права собственности. Она указана в свидетельстве о регистрации, если вы его получали, или в выписке из ЕГРН. Дата договора или оплаты не имеет значения.
ПРИМЕР: Таня купила квартиру, право собственности зарегистрировано 1 ноября 2019 г. Это жилье единственное, поэтому продать жилье она сможет только после 2 ноября 2022 года.
Договор долевого участия в строительстве или договор уступки. Срок владения квартирой считается с момента полной оплаты по ДДУ. Доплаты за лишние метры не имеют значения (Письмо Минфина от 30.03.2021 № 03-04-05/23100).
ПРИМЕР: Алексей купил квартиру в новостройке по ДДУ в 2018 году в ипотеку. Дом сдали в 2022 году и Алексей сразу зарегистрировал право собственности. Срок владения будет считаться с 2018 года, с даты полной оплаты квартиры.
Наследство. Срок владения считается с даты смерти наследодателя. Дата получения свидетельства о праве на наследство или регистрации права собственности не имеет значения. Но если часть объекта уже принадлежала наследнику раньше, то срок владения считается с даты регистрации права собственности на первую долю. (Письмо Минфина от 25.12.2019 г. № 03- 04-05/101456).
ПРИМЕР: У Сергея и его мамы было по ½ доли в квартире с 2010 года. В 2020 году мама умерла, Сергей получил в наследство мамину долю. Срок владения будет считаться с 2010 года.
Если жилье было в совместной собственности у супругов, и второй супруг получил по наследству долю первого, то срок владения также будет считаться с даты возникновения права на первую долю (Письмо Минфина от 29.04.2016 №03-04-05/25415).
ПРИМЕР: в 2015 году Мария и Иван купили квартиру в браке и оформили ее на Ивана. В 2020 году Иван погиб, в наследство вступила его супруга. Срок владения квартирой у Марии будет исчисляться с 2015 года, так как имущество находилось в совместной собственности, несмотря на то, что было оформлено на супруга.
Дарение. Срок владения считается с даты государственно регистрации права собственности. Но если часть обьъекта уже принадлежада одаряемому раньше, то срок владения считается с даты регистрации права собственности на первую долю (письмо Минфина от 17.02.2012 года №03-04-05/9- 189).
ПРИМЕР: у Тани и ее мамы было по 1/2 доли в квартире с 2010 года. В 2020 году мама подарила дочери свою долю. Срок владения у Тани будет считаться с 2010 года, то есть она в любое время сможет продать без налога всю квартиру.
Приватизация. Срок владения также считается с даты регистрации права собственности. Но если вы приватизировали жилье до 1998 года, когда еще не было единой государственной регистрации прав собственности, срок владения жильем будет отсчитываться с момента заключения договора о передаче жилья в собственность. Само собой, право собственности должно быть зарегистрировано, но дата регистрации на срок владения влиять не будет (Письмо Минфина от 18.07.2014 №03-04-05/35433).
ПРИМЕР: Валентина приватизировала квартиру в 1997 году. Но право собственности зарегистрировала только в 2021 году. Она может продать квартиру в любое время без налога, потому что срок владения считается с 1997 года.
Решение суда. Если право на недвижимость признавалось через суд, то срок владения будет исчисляться с даты вступления в силу решения суда (Письмо ФНС от 04.07.2014 г. №БС-4-11/13067@).
Реновация. Срок владения квартирой, полученной по реновации, считается с даты возникновения права на старую квартиру (Письмо Минфина от 08.04.2019 №03-04- 05/24683).
Подписывайтесь на наш дзен-канал
Подписывайтесь на наш дзен-канал
